Project Description

AUS-/BAUBESCHREIBUNG PRAXISFLÄCHE

Hier anfordern & informieren

Must-have, Grundlagen für einen sicheren Start in die neuen Praxisräume: Aus-/Baubeschreibung für Praxisflächen

Sie haben eine Gewerbe-/Büro oder Praxisimmobilien ins Auge gefasst und wollen Nägel mit Köpfen machen. Verständlich, die Suche nach geeigneten Praxisflächen ist durch die zahlreichen baurechtlichen Rahmenbedingungen und der gewünschten Lage mitunter nicht einfach. Daher ist es Ihr Ziel gefundene Praxisflächen zu sichern, bevor es Andere machen. Doch bei aller Euphorie gibt es einige Schritte zu gehen und Abläufe einzuhalten, damit Sie und Ihr Vorhaben der Existenzgründung oder Standortwechsel auf sicheren Füßen stehen.

Bestandsimmobilie oder Neubau, was ist die besser Wahl der Praxisfläche?

Auf der Hand liegen der Umstand, dass sich Ihr Projekt des eignen oder neuen Praxisstandort in einer Bestandsimmobilien in der Regel zeitlich schneller umsetzen lässt, als in einem Ärztehaus-Neubau. Doch nicht nur das sind die Unterscheide zwischen einem Praxisausbau in einer Bestandsimmobilie oder der Errichtung der künftigen Praxisflächen in einem Neubauprojekt.

Praxisfläche in Bestandsimmobilie

Vorteile: Nachteile:
+ Verfügbarkeit, IST-Zustand Bauantragsstellung
+ schnellere Umsetzung Brandschutz-/Fluchtwege
+ Mieterausbau möglich Planungskompromisse

Praxisfläche im Neubauvorhaben

Vorteile: Nachteile:
+ freie Planbarkeit Projektzeit-Risiko, länger
+ besser Medieneinbindung Erstbezug höherer Mietzins
+ baurechtliche Aspekte planbarer ggf. Delta SOLL-IST

Potenzielle Praxisflächen in einem Bestandsobjekt die bessere Wahl?

Die Umsetzung Ihrer Zielstellung zur neuen Praxisfläche scheint in einem Bestandsobjekt greifbar. Das Gebäude, die Infrastruktur und Medien sind vorhanden, es muss lediglich die Nutzfläche nach Ihren Bedürfnissen zum betreiben einer medizinischen Einrichtung umgesetzt werden.

Praxisfläche in einem modernen Neubauprojekt doch attraktiver?

Hier sind die Planungszeiträume der Projektbeteiligten größer, oder auch länger. Dies können je nach Planungs- und Genehmigungsfortschritt 18 – 24 Monate sein. Wenn Sie sich mit Ihrer beruflichen und privaten Planung darauf einstellen, ist alles fein.

Beide Varianten  unterliegen unterschiedlichen Spielregeln und Prämissen. Um sich die Flächen vertraglich zu sichern, benötigt es mehr als die freundliche Zusage der Immobilienverwaltung oder des künftigen Investors, dass alles so errichtet wird, wie Sie sich dies vorstellen. Nach Vertragsunterzeichnung zählen nur noch die reinen Fakten und da jeder Fakt = Leistungspunkt der zur Umsetzung und Errichtung Ihrer neuen Praxisfläche zeitliche und finanzielle Folgen trägt, ist es nur eine Frage der Zeit, ab wann über die geschuldeten Inhalte diskutiert wird, oder Ihre notwendigen Bedürfnisse an eine moderne und funktionale Praxisfläche übergangen werden.

Hier zählt wie überall im Leben, Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Das Sie dem Projekt und den am Projekt Beteiligten Ihr Vertrauen schenken ist wichtig und Grundlage für eine partnerschaftliche Zusammenarbeit. Die Kontrolle können Sie dennoch behalten, ohne die Projektbeteiligten vor den Kopf zu stoßen. Vor jedem vertraglichen Abschluss in Bezug auf die Immobilie und einer langfristigen Nutzung müssen diese 5 Punkte definitiv geklärt sein. Machbarkeit (technisch, baurechtlich), Konzeption der Praxis, Aus-/Baubeschreibung, Kostenschätzung und Projektzeitenplanung.

Die Aus-/Baubeschreibung ist mit einem langfristigen Praxismiet-/ oder Kaufvertrag gleichzusetzen

Weshalb ist die Aus-/Baubeschreibung mit dem Praxismietvertrag gleichzusetzen? Dies ist doch Aufgabe des Bauträgers und Investors sich um alle baulichen Planungen und Belange nach meinen Wünschen zu kümmern. Ja, aber! Genau um diesen Aspekt, der Umsetzung aller ihrer zum Betrieb eine medizinischen Einrichtung notwendigen technischen Regeln, DIN-Normen, Verordnungen, Baugesetze, Vorschriften und Empfehlung müssen erfasst sein. Gehen Sie davon aus, dass Ihr Vertragspartner in der Immobilienwirtschaft ein erfolgreicher Spezialist ist, jedoch nicht im ambulante Gesundheitsbereich.

Die Aus-/Baubeschreibung zur Errichtung Ihrer künftigen Praxisräume beinhaltet nicht nur gesetzliche Normen und Vorschriften, sondern beachtet ebenso alle konstruktiven oder technischen Aspekte, welche auf Grundlage Ihrer individuellen Wünsche oder fachbezogenen Arbeitsweise entspringen. Besonders in geräteintensiven Fachrichtungen wie Zahnarztpraxen, chirurgische Praxen oder radiologische Einrichtungen wird es für alle Projektbeteiligten Interessant. Die Statik, Strahlenschutz, Versorgungsmedien oder Hygienestandards haben Einfluss auf die Planung und späteren Praxisausbau.

Aus-/Baubeschreibung für Praxisflächen in Bestandsimmobilien oder Neubauprojekten

Vor dem Miet-/Vertragsabschluss künftiger Praxisflächen mit Bauträger, Investor oder Vermieter*in, sind Ihre Anforderungen schriftlich festzuhalten und als vertragliche Anlage zu fixieren. Weiterhin ist der Aus-/Baubeschreibung eine Entwurfsplanung der als Grundriss in der Anlage zum Vertrag mit beizufügen. In der Entwurfsplanung sind alle Räume, inkl. Funktionsbezeichnung, Türöffnung und ggf. Besonderheiten wie Handwaschbecken, WC-Anlagen oder andere baulich-technische Angaben im Plan zu machen. Eine Projektzeitenplanung kann ebenso mit vereinbart werden, zu mindestens sind die vertraglich vereinbarten Termine und Übergabefristen auf Plausibilität hin zu überprüfen und wenn möglich mit relevanten Meilensteinen (Beginn, Rohbau, Ausbau, Übergabe) zu versehen.

Must-have vor Vertragsabschluss

Bei der Machbarkeitsprüfung ist zuerst die Bestandsimmobilie baurechtlich und konstruktiv nach K.O.-Kriterien zu prüfen. So ist die barrierefreie Erschließung, Planbarkeit (Umsetzung Praxiskonzept) oder notwendige Deckentraglasten vorzuprüfen. Eine erste wirtschaftliche Betrachtung kann hier ggf. erfolgen.

Unterstützung finden Sie hier.

Die Praxiskonzeption zielt auf die Vorplanung und damit Skizzierung des künftigen Funktions- und Praxisraumprogramms im zu prüfenden Gebäudegrundriss.

Unterstützung finden Sie hier.

Bei erfolgreicher Machbarkeitsprüfung und Darstellung ihres optimalen Praxisgrundriss erfolgt als zwingende Grundlage und Vorbereitung zur Vertragsverhandlung die Erstellung einer Ausbaubeschreibung. Diese ermöglicht es Dritten den notwendigen konstruktiven und technischen Aufwand zu verstehen und in eine Kalkulation (Kostenschätzung) zu übertragen. Dies ist nicht nur für Ihre Budget- und Finanzierungsplanung relevant, sondern auch für Ihre künftigen Vertragspartner (Vermieter/Architekt/Hausbank).

Unterstützung finden Sie hier.

Die Kostenermittlung der zu erwartenden Kosten für die Baukonstruktion, technischen Anlagen/Installationen sowie der Baunebenkosten für Planung, Genehmigung und Projektumsetzung kann sowohl vom Nutzer:in als auch vom Vermieter:in initiiert werden. Wichtig sind umfängliche Grundlagen aus Baubeschreibung und der Praxiskonzeption.

Unterstützung finden Sie hier.

Um sich vertraglich zu Zeiten und Fristen positionieren zu können, diese aushandeln und letztendlich vertraglich zu fixieren, ist es notwendig die zeitlichen Abhängigkeiten und Abläufe darzustellen. Relevante Meilensteine der Entwurfs- und Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Ausschreibung + Vergabe und der eigentliche Praxisausbau lassen sich vorab individuell erschließen.

Unterstützung finden Sie hier.

Unterstützung erhalten

„Holen Sie sich frühzeitig fachliche Unterstützung. Stellen Sie dabei ruhig in Frage, ob Ihnen Partner mit Verkaufsdruck und Folgegeschäften die richtigen Berater an Ihrer Seite sind.“

„Machen Sie sich frühzeitig Gedanken, ob Sie den Umbau der Mietfläche zur Praxisfläche übernehmen wollen oder den Eigentümer verpflichten.“

Machbarkeitsprüfung

Mit Ihre Idee und das notwendige Kapital bilden gemeinsam Sie sehr gute Voraussetzungen zu Revitalisierung des Standortes zum Gesundheitszentrum. Doch bevor es soweit ist, gilt es die die öffentlich-baurechtlichen Anforderung an eine Einrichtung des Gesundheitswesens zu kennen und mit der Immobilie abzugleichen. Zu der Genehmigung aus baurechtlicher Sicht, kommen fach- und nutzerbezogenen Anforderungen hinzu, die harte Fakten darstellen oder sich in der Zielgruppe einfach gut vermarkten lassen.

Konzeption

Vermarktungskonzepte für Gesundheitsimmobilien beruhen weniger auf der Vermarktung als auf dem Konzept. Ein sehr gutes Konzept vermarktet sich praktisch von selbst. Ein Konzept für die Gesundheitsimmobilie wird auf Grundlage der Machbarkeitsprüfung erstellt und kann daher alle relevanten baurechtlichen, nutzerspezifischen, wirtschaftlichen, technischen und zeitlichen Rahmenbedingungen in sich vereinen.

Im Altbau gilt mehr den je, die Substanz und den wirtschaftlichen Aufwand frühzeitig zu überprüfen.